1. Introduction

Le 24 avril 2020, le gouvernement fédéral a annoncé la conclusion d’une entente de principe avec les provinces et les territoires afin de mettre en œuvre l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (ci-après «l’AUCLC»). En vertu de cette entente de principe, les provinces et les territoires assumeront jusqu’à 25 % des coûts associés à l’AUCLC et faciliteront la mise en œuvre du programme, qui sera administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (ci-après la «SCHL»).

Le programme offre des prêts aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles afin de leur permettre de réduire le loyer des petites entreprises admissibles et de payer les dépenses d’exploitation des immeubles commerciaux. Les prêts offerts aux propriétaires d’immeubles commerciaux dans le cadre de l’AUCLC feront l’objet d’une remise si ces derniers respectent les modalités et les conditions du programme.

2. Le fonctionnement du programme et les critères d’admissibilité

Selon les informations qui ont été dévoilées par le gouvernement fédéral le 24 avril 2020 et par la SCHL au cours du mois de mai 2020, les petites entreprises admissibles seront celles qui ont un loyer de base mensuel par emplacement inférieur à 50000,00$ et dont le revenu annuel brut ne dépasse pas 20000000,00$[1] et qui ont subi une perte de revenu d’au moins 70 %[2] en raison de la pandémie de Covid-19. Les petites entreprises ayant des ententes de sous-location qui répondent aux critères du programme ainsi que les organismes à but non lucratif et les organismes de bienfaisance seront également admissibles à l’AUCLC[3] (ci-après les «Entreprises admissibles»). Toutefois, les petites entreprises qui répondent aux critères du programme, mais qui ont débutées leurs opérations le 1er mars 2020 ou après ne sont pas admissibles.

Pour être admissible à l’AUCLC, le propriétaire d’un bien immobilier commercial[4] qui abrite au moins une Entreprise admissible devra conclure, ou avoir déjà conclu, une entente avec l’Entreprise admissible afin de réduire son loyer pour les mois d’avril, mai et juin 2020 d’au moins 75 %. Cette entente devra obligatoirement comprendre un moratoire sur l’expulsion de l’Entreprise admissible pour la période lors de laquelle le propriétaire accepte d’appliquer le programme, ainsi qu’une déclaration de ses revenus de location[5]. Finalement, le propriétaire devra avoir inscrit des revenus de location sur sa déclaration de revenus de particulier ou de société pour l’année d’imposition 2018 ou 2019 (ci-après le «Propriétaire admissible»)[6]. Les propriétés sont admissibles qu’elles soient grevées ou non d’un prêt hypothécaire.

L’AUCLC ne s’applique pas aux propriétés appartenant à l’administration fédérale, provinciale ou municipale, sauf pour certaines situations où des baux commerciaux à long terme ont été conclus avec des tiers pour exploiter une telle propriété.[7]

En l’absence d’un contrat de location ou de sous-location, les personnes qui sont à la fois propriétaires du bien immobilier commercial et de la petite entreprise qu’il abrite ne seront pas admissibles à l’AUCLC. Toutefois, les propriétaires et les locataires qui ont un lien de dépendance seront admissibles si elles sont liées par un contrat de location valide et exécutoire depuis au moins le 1er avril 2020 à des conditions ne dépassant pas celles du marché.

Les prêts-subventions accordés dans le cadre de l’AUCLC seront transférés directement à l’institution financière du Propriétaire admissible. Ces prêts-subventions couvriront 50 % des loyers mensuels bruts[8] payables par l’Entreprise admissible pour les mois d’avril, mai et juin 2020. Le propriétaire admissible sera responsable d’au moins 25 % du total des loyers mensuels bruts pendant cette période. Quant à elle, l’Entreprise admissible ne paiera pas plus de 25 % du total des loyers mensuels bruts pour les mois d’avril, mai et juin. Le prêt-subvention pourra s’appliquer de manière rétroactive. En effet, les Propriétaires admissibles pourront présenter une demande d’aide après le mois de juin à condition de pouvoir démontrer qu’ils étaient admissibles pour la période de mai à juin[9]. Le propriétaire de l’Immeuble admissible ne pourra pas récupérer le montant de réduction de loyer une fois le programme terminé.

3. Le processus de demande

Le portail de demande de l’AUCLC ouvrira le 25 mai 2020. Les demandes devront être présentées en ligne par les Propriétaires admissibles. Le Propriétaire admissible devra notamment fournir les documents suivants:

  • Une attestation de l’Entreprise admissible confirmant sa conformité aux exigences de l’AUCLC et son admissibilité au programme;[10]
  • Une attestation du propriétaire admissible qui confirme l’exactitude des renseignements fournis, ainsi que sa conformité aux exigences de l’AUCLC et son admissibilité au programme;[11]
  • Une copie de l’entente de réduction de loyer conclue avec l’Entreprise admissible;[12]
  • Une copie de l’entente de prêt-subvention complétée par le Propriétaire admissible;[13]

La SCHL a choisi d’adopter une approche échelonnée pour gérer le processus de demande. Ainsi, les Propriétaires admissibles pourront s’inscrire selon l’horaire ci-dessous:

Jour Inscription
Lundi Les propriétaires ayant des immeubles situés en Atlantique, en Colombie-Britannique, en Alberta et au Québec qui ont jusqu’à 10locataires admissibles au programme
Mardi Les propriétaires ayant des immeubles situés au Manitoba, en Saskatchewan, en Ontario et dans les Territoires qui ont jusqu’à 10locataires admissibles au programme
Mercredi Tous les propriétaires d’immeubles au Manitoba, en Saskatchewan, en Ontario et dans les Territoires
Jeudi Tous les propriétaires d’immeubles en Atlantique, en Colombie-Britannique, en Alberta et au Québec
Vendredi Tous les propriétaires d’immeubles au Canada

[1] Les revenus annuels bruts sont calculés à partir des revenus de 2019 de l’Entreprise admissible. Il faut utiliser la période de 12 mois qu’utilise cette société pour calculer ses données financières. Si l’Entreprise admissible ou son propriétaire ultime produit des états consolidés, il faudra utiliser les revenus déclarés pour le groupe d’entreprises.

Sinon, c’est uniquement le revenu du locataire qui sera utilisé.

[2]Afin d’évaluer la perte de revenus, il est possible de comparer les revenus d’avril, mai et juin 2020 à ceux d’avril, mai et juin 2019 ou d’utiliser la moyenne des revenus de janvier et février 2020. Les revenus doivent être constitués des revenus provenant d’activités ordinaires au Canada et doivent être calculés selon la méthode comptable habituelle de l’Entreprise admissible, en excluant les revenus des postes extraordinaires.

[3] Pour les organismes de bienfaisance et les organismes sans but lucratif, le calcul comprendrait toutes les formes de revenus, incluant les revenus provenant du gouvernement, mais excluant ceux provenant de personnes ayant un lien de dépendance.

[4] Un bien immobilier commercial est défini comme étant un immeuble commercial abritant de Entreprises admissibles. Les immeubles commerciaux ayant une composante résidentielle et les immeubles collectifs résidentiels à usage mixte qui abritent des Entreprises admissibles sont aussi admissibles. Toutefois, les propriétés appartenant à une administration fédérale, provinciale ou municipale ne le sont pas.

[5] Cette entente sera conditionnelle à l’approbation finale de la demande d’AUCLC..

[6] Ce critère ne s’applique pas lorsque l’Immeuble est neuf ou lorsqu’il a été acquis récemment.

[7] C’est notamment le cas pour les aéroports, les établissements postsecondaires, les hôpitaux, les caisses de retraite, les Premières Nations et organisations/administrations autochtones et les sociétés d’état non-mandataire qui fonctionne avec des crédits limités et qui sont désignée comme admissible par la SCHL.

[8] Le loyer brut comprend le loyer net, le loyer minimum, le loyer de base (dans un bail net), les versements mensuels réguliers des coûts d’exploitation (dans un bail net), les versements mensuels réguliers de l’impôt foncier de la propriété payable au bailleur (dans un bail net), les versements mensuels réguliers de montants de loyer additionnels payables au bailleur (dans un bail net), le loyer brut (dans un bail brut) et le pourcentage des ventes. Toutefois, les dommages, les indemnités, les paiements découlant du défaut du locataire ou de l’application de la loi par le bailleur, les paiements découlant de l’application par le bailleur de ses propres recours, les intérêts et pénalités sur les montants impayés, les frais payables au titre d’éléments distincts ou de services spéciaux, le rapprochement des paiements de rajustement, les montants qui doivent être payé séparément par le locataire à un tiers, le coût des obligations non financières et les produits d’assurances ou de programmes de subvention au loyer en sont exclu.

[9] Les Propriétaires admissibles devront alors rembourser aux Entreprises admissibles les montants de loyer excédentaire qu’elles ont payés pour les mois d’avril, mai et juin.